Nguyên nhân & Cách xử lý trong Digital Marketing Bất Động Sản
Trong Digital Marketing Bất Động Sản, quảng cáo (Ads) là công cụ tăng tốc bán hàng, nhưng cũng là khâu dễ phát sinh rủi ro nhất nếu triển khai sai cách.
Nhiều chiến dịch không mang lại hiệu quả không phải vì thị trường kém, mà do lỗi vận hành – sai chiến lược – thiếu đồng bộ hệ thống.
Redland tổng hợp các lỗi thường gặp khi chạy Ads, kèm nguyên nhân cốt lõi và hướng xử lý, nhằm giúp chiến dịch đạt hiệu quả bền vững và an toàn.
I. Lỗi về CHIẾN LƯỢC & MỤC TIÊU
❌ Lỗi 1: Chạy Ads khi chưa xác định rõ mục tiêu
Biểu hiện
- Chạy quảng cáo nhưng không rõ để làm gì
- Vừa muốn nhận diện, vừa muốn có khách, vừa muốn chốt sale
Nguyên nhân
- Không phân biệt giai đoạn dự án (nhận diện – thu lead – mở bán)
- Không có KPI rõ ràng
Cách xử lý
- Xác định 1 mục tiêu chính cho mỗi giai đoạn
- Đồng bộ mục tiêu Ads với Landing Page & đội sales
- Đặt KPI phù hợp từng giai đoạn
❌ Lỗi 2: Kỳ vọng Ads “ra sale ngay”
Biểu hiện
- So sánh Ads BĐS với ngành tiêu dùng nhanh
- Đánh giá hiệu quả quá sớm
Nguyên nhân
- Không hiểu chu kỳ quyết định dài của BĐS
- Thiếu quy trình nuôi dưỡng khách hàng
Cách xử lý
- Xác định Ads là công cụ tạo lead & nhu cầu
- Kết hợp chăm sóc, remarketing và sales follow-up
- Đánh giá hiệu quả theo hành trình, không chỉ kết quả tức thì
II. Lỗi về NỘI DUNG QUẢNG CÁO
❌ Lỗi 3: Nội dung vi phạm thông điệp hoặc pháp lý
Biểu hiện
- Dùng từ cam kết lợi nhuận, đảm bảo sinh lời
- Phóng đại tiện ích, vị trí, pháp lý
Nguyên nhân
- Không bám brand guideline
- Chạy theo hiệu quả ngắn hạn
Cách xử lý
- Tuân thủ checklist nghiệm thu nội dung
- Sử dụng thông điệp được phép
- Ưu tiên ngôn ngữ trung tính, định hướng
❌ Lỗi 4: Nội dung không đúng tệp khách hàng
Biểu hiện
- Nội dung chung chung
- Không chạm đúng nhu cầu ở – đầu tư – tích sản
Nguyên nhân
- Không phân nhóm khách hàng
- Dùng một thông điệp cho tất cả
Cách xử lý
- Xác định rõ chân dung khách hàng
- Viết nội dung theo từng insight
- Test nhiều thông điệp khác nhau
III. Lỗi về TARGET & PHÂN PHỐI QUẢNG CÁO
❌ Lỗi 5: Target quá rộng hoặc quá hẹp
Biểu hiện
- Lead nhiều nhưng kém chất lượng
- Hoặc Ads không phân phối
Nguyên nhân
- Thiếu dữ liệu khách hàng
- Target theo cảm tính
Cách xử lý
- Kết hợp target nhân khẩu + hành vi
- Dùng data tương tác & remarketing
- Điều chỉnh target theo hiệu suất thực tế
❌ Lỗi 6: Không đồng bộ Ads – Landing Page
Biểu hiện
- Khách click Ads nhưng thoát nhanh
- Tỷ lệ chuyển đổi thấp
Nguyên nhân
- Nội dung Ads và Landing Page không khớp
- Landing Page thiếu thông tin cần thiết
Cách xử lý
- Đồng bộ thông điệp từ Ads đến Landing Page
- Tối ưu trải nghiệm người dùng
- Đặt CTA rõ ràng, nhất quán
IV. Lỗi về KỸ THUẬT & THEO DÕI
❌ Lỗi 7: Không kiểm soát kỹ thuật & tracking
Biểu hiện
- Không đo được hiệu quả thật
- Lead thất lạc, dữ liệu sai
Nguyên nhân
- Thiếu kiểm tra form, pixel, tracking
- Không có quy trình nghiệm thu kỹ thuật
Cách xử lý
- Kiểm tra kỹ form & hệ thống nhận lead
- Gắn tracking cơ bản
- Đối soát dữ liệu giữa Ads – Landing – Sales
❌ Lỗi 8: Tối ưu Ads quá sớm hoặc quá muộn
Biểu hiện
- Ads không ổn định
- Chi phí tăng nhưng hiệu quả giảm
Nguyên nhân
- Can thiệp liên tục khi Ads chưa đủ dữ liệu
- Hoặc bỏ mặc Ads quá lâu
Cách xử lý
- Cho Ads đủ thời gian học
- Tối ưu theo dữ liệu, không theo cảm tính
- Điều chỉnh từng yếu tố, không thay đổi ồ ạt
V. Mục tiêu của việc nhận diện & xử lý lỗi Ads
Việc nhận diện sớm các lỗi khi chạy Ads giúp:
- Tối ưu ngân sách quảng cáo
- Tăng chất lượng khách hàng tiềm năng
- Giảm rủi ro truyền thông & pháp lý
- Hỗ trợ sales làm việc hiệu quả hơn
Redland tin rằng: Ads hiệu quả không đến từ việc chạy nhiều, mà đến từ việc chạy đúng và kiểm soát tốt.